有同事之前买的新房，去年交付。
现在装的差不多，就等着入住了。
本来是件高兴事，结果她却吐槽起了小区会所。
当时在售楼处看到的实景效果可是相当诱人。
不仅有一年四季恒温的室内泳池，还有超大的健身房、瑜伽室。
没想到自己还没体验过，会所就被物业转租出去了。
而且小区门口每天都有人推销办卡。
未来附近居民可能也会跑来健身顺带免费停车。
曾几何时，新房有没有自带会所，成了品质的分界线。
会所不再只是豪宅专属，很多刚需盘也把这个当成一大卖点。
据不完全统计，上海去年交付的50+新盘。
包括豪宅在内，超过10个楼盘都配置了会所。
数据来源：网络资料
交房后，这些新盘会所的运营情况到底如何。
我们找了其中3个去看了看，发现……
01
交房大半年了，会所还没完全建好。
浦东的某盘于去年下半年率先交付了一期，今年3月陆续交付了二期。
规划设计显示，小区内外共安排了两个会所，都带下沉式庭院。
一个是里面的小会所，800平左右，一共两层。
一个是路口的大会所，近5000平，楼上下足足有四层。
到了现场才知道，一期尽管已经交付了大半年，入住的业主超过三分之一。
但内部只有露天泳池，和两个会所都没什么直接关系。
业主能享受到的配套非常有限。
挖的好几个水池，只有一个里面积了些脏水，其他都是空的，总体没人维护。
而且 正对着物业管理处 。
一位物业人员无奈表示，他们没接到通知，也不清楚什么时候才能投入使用 。
露天泳池的维护本来就麻烦，动不动下雨，也容易有危险 。
路过的一位业主则透露，之前物业承诺过今年夏天开放 。
原来还以为6月能用起来，现在看来这个露天泳池基本没用 。
不仅能用的时间短，一般每年就两个月，其他时间沦为垃圾池 。
家里哪怕有小孩，也不敢让他来这里游泳。
而卖房时承诺的近5000平的大会所，就在一期一街之隔的二期路口 ，现在也还没动静 。
外面没有相关标识，路过的人根本发现不了这是会所 。
目前，该会所已经由物业转租给了第三方健身公司 。
由他们购买设备，进行装修和负责运营 。
据现场的一位销售透露，会所预计将于6月开启试运营，已经有部分小区的业主办了体验卡。
实地走了一圈，看到只有负一楼的室内篮球场装好了 。
而一楼的接待前台，负二楼的室内泳池、操房还有健身房都还没好。
进度差不多是装了灯和空调，泳池铺了砖。
其他的地面还有各种设备，比如镜子、救生道具都还没有安装 。
这个大 会所是对外 开放的，采取年费制，小区业主可享受一定折扣 。
宣传单页则显示， 正式运营后计划 每个月安排超过200节课程， 课程多样 。
此外，内部的小会所同样也没开放使用。
总的来看，这个新盘的露天泳池和大小会所 的推迟开放，一方面由于开发商资金紧张 。
另一方面也因为整体入住的业主数量并不多，收取的物业费和会所费用很难覆盖运营成本 。
02
业主自己还没用，物业就转租给了第三方。
开头提到我同事买的某新盘，在去年下半年交付 。
她当时是2022年去的售楼处，看到了占地面积超过1000平的实景会所 。
清澈的泳池加上落地窗的景色，看起来仿佛在度假 。
还有健身房的器材都很完备 。
看起来都是立刻可以投入使用的。
物业也承诺交房后会提供全年开放的游泳、健身、特色瑜伽等服务 。
相当诱人，来参观的意向购房者都对这个会所赞不绝口 。
同样也给她选择这个楼盘，加分了不少 。
没想到的是，足足两年过去了，这样一个现成的会所 。
他们小区一千多户业主还没有享受到哪怕一分钟 。
就被物业以超低价转租给了第三方 。
健身公司大张旗鼓的搬运设备，张贴广告 。
还在小区里还有附近的商场，以及小红书线上到处拉人办卡 。
更是直接把自己的logo摆在了小区的门口 。
直到4月的某天，健身公司将会所投入试运营，不少 小区外的附近居民过来体验 。
他们业主才从自身权益出发，向相关部门进行了投诉 。
目前，会所处于整改状态，正在补办相关手续 。
外部的电梯停运，小区内通往会所的楼梯没打开 。
楼上下的几扇大门紧闭 。
透过玻璃可以看到，部分健身器材都摆放齐全 。
业主、物业和 健身公司三方还在沟通中 。
具体开放时间还有待通知 。
据同事反映，他们业主主要有几点顾虑 。
一是总体的招标流程，二是外来人员及车辆有安全隐患，三是担心健身房容易跑路，四是认为给业主的收费标准不合理 。
她叹气道，买房时对会所充满了想象 。
既可以夏天来恒温泳池享受惬意 。
也可以周末到宽敞明亮的健身房做个瑜伽 。
全家足不出户就能感受到生活中所有的便利 。
结果早就交了物业费 。
装了半年都要住进去了，天气也日渐炎热 。
只能每天眼睁睁望着家门口的会所，干着急 。
还不知道自己到底什么时候才能进去游一次 。
03
当然，也看到了让人惊喜的会所 。
最后来到了 浦东的某个新盘 。
去年5月正式交付，不久后7月会所就投入了使用 。
算起来已经用了快一年的时间 。
占地面积超过3000平，主要是地下两层 。
小区外的入口处没有明显的会所标识，只是简单立了块牌子 。
介绍这里的运动中心，提供游泳、健身、瑜伽、舞蹈和球类五大服务 。
为了方便业主使用， 小区内足足 设置了三个入口 。
一楼侧门、负一楼的空中连廊 。
还有负二楼的停车场，都可以刷脸直达 。
让我们意外的是，工作日的下午，会所里就有这么多用户在锻炼，一旁的教练同样数量不少 。
光是负二楼的泳池就有不少人，安全员也一直在岗 。
而且，儿童泳池的小朋友更多，放学早都过来运动 。
墙上张贴的证件和资料非常齐全。
不仅提供了水质和空气检测报告 。
标明了水温和相关数据 。
而且有多个管理员、救生衣和游泳教员的资质证明 。
用足够的专业度，给予用户最大程度的安全感 。
还有的细节设计也很到位，除了常见的男女更衣室之外，还 设置了儿童更衣室 。
避免了异性父母带小孩来运动的不便之处 。
周围的设备也不少，有卖泳镜、泳帽等道具的，饮水机和自主贩卖机也都有 。
最让我们感到财大气粗的是 。
这里的泳池外竟然摆放了一台超大电视机，一直在播放游泳比赛的画面，非常有氛围感 。
根本不像是一个小区自主运营的普普通通的会所 。
完全就是一种高端专业健身房的感觉 。
此外，除了其他会所常见的健身房、篮球房和瑜伽教室 。
这里的会所还别出心裁，配备了羽毛球场 。
要知道羽毛球对场地的要求很高， 一般很少会有小区的会所能有 。
具体的课程安排方面，店长向我们介绍 。
每天至少一节，多的一天有三节课，都安排在晚上 。
专业的私教教练也很充足，像前阵子流行的拳击课程，这里都可以体验到 。
因为会所是小区自营，不存在健身房跑路的风险 。
他们没有租金和设备成本，只需要支付聘请的教练和相关人员工资 。
极大缓解了运营压力 。
而且业主和周围的居民、上班族，都可以过来使用 。
家庭卡和三年卡办的人比较多，有足够的支付能力 。
也愿意为额外的游泳和私教课程付费 。
近一年的运营下来，总体财务情况很不错，物业给了很大的帮助，业主的认可度也很高 。
随着附近还有几个新盘今年陆续交付， 来锻炼的人也会越来越多 。
逐渐形成了一个正向循环，在保证口碑的同时也有一定收益 。
站在小区里看这个会所，被树木包围着 。
似乎自成一方天地，功能完善，确实在一定程度上提升了业主的居住体验 。
04
借这次机会，我们并不是想和大家讲哪个小区的会所好，哪个不好 。
事实上，文中提到的几个新盘的房价并不低 。
更多的是想让大家，从案例中能看到一些参考 。
运营效果还不错的小区，物业水平确实比较高，硬件配套过关加上服务有质量 。
推动更多的人缴纳物业费，也愿意为会所付费 。
而会所不尽如人意的小区，有的入住人数太少，有的偏离了业主的真实需求，还有的超过了他们的消费能力 。
到底做口碑还是市场化，小区会所一直存在着博弈 。
如果想要做到高端圈层的私密性，必须依赖物业的补贴 。
费用转嫁到业主身上，可能就是高昂的课程费或者物业费 。
如果想要走市场化盈利，不靠补贴 。
除非是自有业主的数量足够大，支撑得了日常运营 。
不然大概率也是转租给第三方健身公司来代运营 。
除了豪宅之外，普通人买房别对会所抱有太大期望 。
开发商卖房的时候，告诉你会所什么都有，但往往现实比较骨感 。
实际入住后，真正会使用到会所的概率微乎其微 。
是否值得为会所的溢价买单，还是值得再多想一想 。
以上为正文，来自 楚然
本文来自微信公众号“真叫卢俊”（ID:zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊团队，36氪经授权发布。